مباشر – عبدالرازق الشويخي: استبعد رئيس جمعية خبراء التقييم العقاري، الدكتور أحمد أنيس، انزلاق القطاع العقاري في مصر إلى دائرة الفقاعة العقارية لانعدام الأسباب المؤدية لذلك، مضيفاً أن القطاع سيواصل نموه ولكن بوتيرة أقل من العامين الماضيين.
وقال أنيس، في مقابلة مع "معلومات مباشر"، إنه يجب تعريف الفقاعة العقارية، وهى أنها ارتفاع مفاجئ في أسعار الوحدات دون سبب غير المضاربة، فتصبح القوى الشرائية في السوق غير قادرة على الشراء، وينتج عنها توقف عملية البيع والشراء لتبدأ حالة من الزعر وطرح الوحدات للبيع بصورة ضخمة، مضيفا أن " تعبير الفقاعة العقارية نقل من الخارج لمصر".
وأضاف رئيس جمعية خبراء التقييم العقاري، أن التمويل العقاري في مصر يمثل أقل من 5% في مقابل نسبة تتخطى 60% في بلدان أوروبا وأمريكا الشمالية، إذ يموّل المصريون عمليات الشراء من مدخراتهم الشخصية موضحا أنه يجب عدم إغفال الجانب الثقافي لدى المصريون، إذ يفضلون حفظ مدخراتهم في صورة عقار والمثل الشعبي خير من يعبر عن ذلك "العقار الابن البار".
"انفجار الفقاعة هو الذي يثير المخاوف وليس وجودها، فارتفاع الأسعار قد يكون له سبب منطقي فتظل فترة، لتعاود الأسعار التراجع إذ لم يكن هناك سببا، فالتراجع البسيط في أسعار العقارات لا يخوف ولكن الذي يخوف هو التراجع الكبير والهائل" وفق أنيس.
السوق المصري
عمليات شراء العقارات في مصر 95% منها يتم عبر الطريقة النقدية "الكاش" وليس عبر التمويل العقاري، فالسوق نقدي الأمر الذي يستبعد معه الدخول لدائرة الفقاعة العقارية، ويدعم عدم تحقق هذه الظاهرة أيضا أن النمو السكاني الكبير في مصر، والاقتصاد البكر القادر على تحقيق معدلات نمو مرتفعة فالطلب يزداد ولا يتراجع، على عكس البلدان التى تعاني الفقاعة العقارية حيث عدد السكان الثابت أو المتناقص، فالطلب يتراجع أو على الأقل يظل ثابت ومن هنا تحدث الفقاعة العقارية.
ووفقاً لبيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء الصادرة في يوليو الماضي سجل عدد سكان مصر نموا من 94.8 مليون نسمة في 2027 إلى 105.9 مليون نسمة في بداية 2024، مع توقعات بوصول عدد السكان عام 2032 إلى 121 مليون في حالة ثبات معدل الإنجاب عند 2.76 مولود لكل سيدة إلى 141 مليوناً عام 2042.
سجل الاقتصاد المصري معدل نمو 5.6% في العام المالى 2018/2019 ولكن معدلات النمو تراجعت في السنوات التالية جراء جائحة كورونا، والحرب الروسية الأوكرانية والظروف الجيوسياسية في المنطقة، ومن المتوقع تحقيقه 4.2% بنهاية العام المالى الجاري و5.6% خلال عام 2028/2029.
كيف تسعر العقارات في مصر؟
تسعر شركات التطوير العقاري الوحدات على أساس وضع نسبة لهامش أرباحها،والتكلفة التى تشمل تكلفة البناء من خامات ومواد بناء وعمالة وأتعاب المقاولين ومصروفات نثرية وتوقعات بتغير الأسعار أثناء البناء.
يرى رئيس جمعية خبراء التقييم العقاري، أن هذا التقييم جد عليه تكلفة التمويل خلال العقد الأخير، حيث تحصل شركات التطوير العقاري على قروض لتمويل المشروع من البنوك بضمان الشيكات على العملاء، لتحصل البنوك بعد ذلك قيمة هذه الأقساط.
تم التوسع في زيادة فترات التقسيط من 5 سنوات إلى 6 و8 تجاوزت عشرة سنوات حاليا في بعض المشروعات وفق أنيس، موضحاً أن ذلك يخلق فجوة مالية لدى الشركات تتطلب حصول الشركات على تمويل من البنوك بفائدة تتجاوز 30%.
وأشار إلى أن شركات التطوير العقاري تسوق مشروعاتها تحت التخطيط أو "على الورق" وتحصل في مقابل ذلك على التمويل من العملاء الذين تعاقدت معهم وبالتالي فليس هناك وحدات منفذة فعلياً أو أن العرض يساوي الطلب وبالتالي فالمعروض ليس حقيقياً.
التفرقة بين الكاش والتقسيط
يفرق الدكتور أحمد أنيس بين سعر الوحدة بالتقسيط وسعرها كاش فالأولى هى التى سيحدث فيها تراجع أو زيادة ارتباط بصعود أو هبوط سعر الفائدة ولكن الثانية سعرها لن يتراجع .."هل تراجعت أسعار العقارات في مصر خلال السنوات الماضية.. لا لم يحدث ذلك أبداً".
وأوضح أن تكلفة التمويل هى المتغير الجديد وهى التى رفعت أسعار العقارات في ظل رفع سعر الفائدة من البنك المركزي لنسبة تتخطى 27% منها 600 نقطة دفعة واحدة خلال مارس الماضي.
وأضاف مع تراجع سعر الفائدة فإن سعر الأراضي لن يتراجع في مقابل تراجع تكلفة التمويل فقط أو تراجع عائد مدخرات العميل في البنوك" فالسوق الثانوي في العقار وهو المتعلق بالسعر النقدي لن يحدث فيه تراجع لأنه غير مرتبط بسعر الفائدة ولذلك لن يتراجع"
وأشار إلى أن الخامات من مواد بناء وخلافه يدخل فيها سعر الفائدة ولكن بتأثير ضعيف ونسبة بسيطة على سعر الوحدة، ويقابله تضخم عالى نتيجة عوامل أخرى في الاقتصاد تعوض تأثير انخفاض الفايدة على الخامات والمواد وليس على التمويل، فالقيمة الحقيقية للعقار وهى سعره بالكاش لن تتأثر بل سوف ترتفع.
خفض الفائدة
يتوقع خبراء الاقتصاد في مصر أن يخفض البنك المركزي سعر الفائدة بنحو 50% خلال العام المقبل، وهو الأمر الذي يراه أنيس بأنه لن يدفع القطاع إلى الفقاعة العقارية.
أضاف أن سوق إعادة البيع السريع "المضاربون" يواجهون تحديات في البيع، وهؤلاء يشكلون من 5 إلى 10% من السوق العقاري ولايمثلون كل السوق.
وأوضح أن، تجاوز الدولار مستوى 70 جنيها لفترة وجيزة للغاية بداية العام وعدم استقراره خلال العامين الماضيين دفع نسبة كبيرة لتحويل مدخراتهم تجاه العقار لحفظ قيمتها، مما حقق معدلات كبيرة في مستويات نمو المبيعات .
يتوقع أنيس أن تنخفض وتيرة نمو مبيعات شركات التطوير العقاري مع استقرار سعر صرف الجنيه مقابل الدولار، لكن شائعات خفض سعر صرف الجنيه تسعى للدفع عكس ذلك.
فخ تكلفة التمويل
"المشترى عليه عبء تحرى الدقة وعدم الجري وراء الأسعار المرتفعة لأنه هيقع في فخ تكلفة التمويل مع تراجع سعر الفائدة بعد ذلك" وفقا لرئيس جمعية خبراء التقييم العقاري
وأضاف أن هناك أسعار مغالى فيها في بعض الأماكن، لكن ليست كلها كذلك، مشيرا إلى متغير جديد وهو المال العربي أو المغتربين المصريين الذين يشترون بالدولار وهم لايهتمون بسعر صرف الجنيه لأنهم يشترون بالدولار.
حمل تطبيق معلومات مباشر الآن ليصلك كل جديد من خلال آبل ستور أو جوجل بلاي
للتداول والاستثمار في البورصة المصرية اضغط هنا
تابعوا آخر أخبار البورصة والاقتصاد عبر قناتنا على تليجرام
لمتابعة قناتنا الرسمية على يوتيوب.. اضغط هنا
ترشيحات
"المركزي المصري": ارتفاع نسبة الشمول المالي للمرأة إلى 62.7% خلال 2023
خالد عباس: تجهيز شركة العاصمة الإدارية للطرح في بورصة مصر خلال الربع الثاني
